При покупке недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дома с земельным участком, земельного участка, таунхауса) во время кризиса (китайцы характеризуют такое время как «интересное») важно знать и соблюдать следующие правила:
- Не поддаваться панике и осуществлять покупку или продажу недвижимости без эмоций, только при профессиональной поддержке.
- Покупать недвижимость по рыночной стоимости, так как в такое время риски обанкротиться становятся достаточно высокими как для физических лиц, так и для организаций. Какие последствия возникают, если лицо, участвующее в сделке, будет вовлечено в процесс банкротства самостоятельно или по иску третьих лиц:
2.1. Согласно п.1 ст. 61.2 Закона «О банкротстве» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно отличаются в худшую для должника сторону от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
Простыми словами это означает, что в случае подачи иска о признании сделки недействительной любая сделка должника в деле о банкротстве подлежит анализу. Суд при рассмотрении дела устанавливает следующие обстоятельства:
- совершена ли сделка по рыночной цене;
- являются ли условия совершения сделки рыночными;
- каковы обычные цены и условия для аналогичных сделок;
- является ли отклонение от обычных цен и условий существенным.
В процессе судебного заседания проводится экспертиза по оценке недвижимости, в которой устанавливается рыночная цена недвижимости, так же в оценке отображаются коммерческие условия на день продажи.
Исходя из всего вышеуказанного, чтобы не потерять в дальнейшем свои деньги и квартиру, перед сделкой проведите независимую оценку объекта, желательно с помощью оценочной компании, которая имеет аккредитацию ведущих банков (стоимость оценки не высокая по сравнению с рисками, и составляет от 5-7 тысяч рублей).
Более подробную информацию Вы можете получить, написав нам на электронную почту info@md—rielt.ru, в социальные сети, или позвонив по телефону +79265224228.
- Покупать недвижимость со сроком владения более трех лет. Так как недвижимое имущество, находящееся в собственности менее трех лет, может быть оспорено по п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве.
Условия оспаривания таких сделок следующие:
Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
- стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
- должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
- после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
Простыми словами:
Нужно обращать внимание с кем осуществлялась сделка, если в сделке участвовало заинтересованное лицо и аффилированные лица (родственники, работники, партнеры по бизнесу, лица принимающие решение), то суд на практике квалифицирует, что указанные лица являются заинтересованными, они знали о признаках неплатежеспособности и об ущемлении прав кредиторов, такие сделки признаются недействительными.
Наша команда специалистов стремится помочь всем своим клиентам, мы молодая динамично развивающаяся компания, включающая в себя профессионалов юристов со стажем более 15 лет, брокеров по недвижимости, бухгалтеров и аудиторов. Наша цель помогать людям приобретать недвижимость легко, быстро, безопасно и с выгодой для них. У нас недвижимость проходит несколько этапов проверки: юридическая сфера, безопасность, экономическая сфера.
Мы всегда рады Вас видеть! Приезжайте по указанному на сайте адресу или звоните по телефону – Вы получите квалифицированную помощь даже в самых непростых ситуациях, связанных со сделками с любыми видами недвижимости!
- Тщательная проверка документов недвижимости и продавцов.
Осторожность не бывает излишней – тщательная проверка документов на недвижимость, а также проверка документов продавцов поможет вам избежать множества крайне неприятных сюрпризов, в том числе связанных с недобросовестностью участников сделки, или же с откровенным мошенничеством. Необходимо учесть, что и в этом вопросе помощь и поддержка квалифицированных специалистов может оказаться бесценной, так как профессионалы обладают необходимым опытом и обращают внимание на малейшие подозрительные детали.
- Проводить психоневрологическое обследование продавца в день сделки специалистами, имеющими необходимый диплом и опыт проведения экспертных заключений для судов.
Это процедура многим кажется необязательной и даже неэтичной, однако это не так. Дело в том, что по законодательству РФ лица, признанные недееспособными по психоневрологическим показателям, не могут быть участниками подобных сделок без официальных представителей. Как печальный итог – сделка отменяется в последний момент или же аннулируется, что может привести к значительному финансовому и моральному ущербу. Не стоит рисковать подобным образом, а защититься от таких ситуаций вам поможет обращение к профессионалам. Отметим, что такое обследование в Агентстве «МД-Недвижимость» проводится за наш счет.
